Cuando un familiar directo fallece, lo más probable es que recibas en herencia distintos bienes, incluidos inmuebles como un local comercial. Es posible que te interese llevar el mismo al mercado para venderlo y obtener beneficios.
No obstante, para poder vender un bien inmueble que ha sido heredado, se deben cumplir diversos trámites legales. En este sentido, no es suficiente con tener el testamento en el que se te acredite como heredero del local, ya que se requiere la aceptación de la herencia.
Para poder tener acceso a tu patrimonio, es necesario que se certifique ante un notario que has aceptado la herencia. Por tanto, es importante que conozcas todos los pasos legales que debes realizar a fin de que puedas poner a la venta un local comercial heredado.
¿Qué documentos se requieren para poner a la venta un local comercial heredado?
Lo primero que debes tomar en cuenta es que para reclamar la herencia de forma legal, debes contar con una serie de documentos. Con estos podrás realizar los trámites necesarios para aceptar tu herencia y que el local pase a ser parte de tu patrimonio.
Para iniciar el proceso, requieres contar con lo siguiente:
Certificado de defunción del titular: el mismo se debe solicitar en el Registro Civil de la localidad en que haya fallecido la persona que otorga la herencia. Es un trámite gratuito y recibes el documento en lapso de dos a quince días hábiles.
Certificado de voluntades: es un documento legal en el cual se certifica si una persona ha realizado un testamento ante Notario. El mismo es requerido para que los herederos puedan solicitar copia del testamento y seguir gestionando la escritura de la herencia.
Procedimiento de reparto de bienes con y sin testamento
Cuando la persona no ha otorgado un testamento, el notario debe establecer quiénes son las personas consideradas como herederos. Para esto, se sigue lo establecido en la Ley y se deben presentar distintos documentos como certificado de matrimonio, certificado de nacimiento y libro de familia.
Una vez establecidos los herederos legales, el notario también debe realizar una escritura de partición de la herencia. En esta se establece la forma y proporción en que se reparten los bienes entre los herederos.
En caso de existir un testamento, el titular tiene derecho a repartir sus bienes según sus preferencias, siempre que incluya a los considerados herederos forzosos. Igualmente, el notario hace inventario de todos los bienes así como deudas de la persona fallecida y firma la escritura de partición, indicando el reparto según lo que establece el testamento.
Pasos a seguir para vender un local comercial heredado
Una vez que se ha establecido de forma legal ante notario quienes son los herederos, se deben realizar distintos trámites para reclamar los bienes. Mientras esto no se cumpla, se considera que la herencia está yacente y las propiedades no son parte del patrimonio de los beneficiarios.
Por tanto, no puede alquilar o vender ninguno de los inmuebles considerados dentro de la escritura de partición de la herencia. Para esto, debes seguir los siguientes pasos:
1. Realizar la escritura de la herencia
Los herederos legales deben hacer la aceptación o renuncia legal de su parte de la herencia con un documento presentado ante un notario. Este es un acto que se considera totalmente voluntario y se realiza de forma individual por parte de cada una de las personas involucradas.
La aceptación de la herencia es total, por lo que no se puede aceptar una parte y rechazar otra o establecer plazos para aceptar los bienes. Asimismo, si uno de los herederos no quiere su parte de la herencia, debe presentar un documento en el que renuncia a esta.
Cuando uno de los herederos no desea hacer la repartición de la herencia, se tiene la posibilidad de solicitar al notario que haga un acta de notificación. En esta se le comunica a la persona que tiene un plazo determinado para aceptar o renunciar a su parte de los bienes y si no responde en 30 días naturales, se considera que la ha aceptado.
Como puedes apreciar, la escritura de la herencia es un paso delicado en el que se debe contemplar diversos factores. Por esto, es recomendable contar con la asesoría de abogados especializados en herencias como los que te ofrecen en http://garanley.com/abogados-herencias.
Los profesionales de Garanley te pueden brindar apoyo en todo lo referente a impugnación de testamentos, aceptación o renuncia a una herencia y otros temas. Asimismo, prestan sus servicios para representarte en litigios asociados a tu herencia y todo lo referente a los impuestos de sucesión.
2. Pagar los impuestos correspondientes
Al tener la escritura de la herencia, el próximo paso es pagar los impuestos asociados a las sucesiones y así poder poner en venta el local comercial. Estos gravan sobre los incrementos en el patrimonio que una persona natural ha obtenido a título gratuito.
El impuesto de sucesión se considera de naturaleza directa porque grava sobre las rentas cuando se obtienen y subjetiva porque también toma en cuenta las circunstancias personales. Además, el porcentaje que se grava es distinto en las diferentes comunidades autónomas de España.
Para calcularlo, se reduce al importe total que tienen todos los bienes, lo referente a las deudas y cargas deducibles. Esto incluye los gastos testamentarios, las deudas del fallecido así como los gastos generados por la última enfermedad sufrida por la persona y los de su funeral.
Además, en la mayoría de las comunidades autónomas se otorgan bonificaciones a los herederos con grado de parentesco más cercano. Así, aquellos de primer y segundo grado pagarán un menor importe por los impuestos.
Otro dato importante es que los impuestos de sucesión cuentan con un lapso voluntario de presentación de seis meses. Es posible pedir una prórroga por el mismo período de tiempo y prescriben a los cuatro años siguientes.
No obstante, si no pagas los impuestos de sucesión, deberás esperar que transcurran los cuatro años para poner en venta el local comercial. Esto porque hasta que no los canceles o prescriban, no es posible que tomes posesión de tu herencia.
Además, debes pagar el impuesto de plusvalía municipal que va a gravar sobre el aumento en el valor del inmueble desde que fue adquirido por el titular hasta que recibes la herencia. El mismo se debe pagar en los seis meses posteriores al fallecimiento del titular, en el ayuntamiento en que se encuentra el bien inmueble.
El monto a pagar va en función del valor catastral que tiene el local, los años en que el fallecido lo tuvo en propiedad y su fecha de defunción. Es posible solicitar una prórroga de hasta un año para pagarlo, siempre que lo hagas dentro de los primeros seis meses luego del fallecimiento.
3. Hacer la inscripción en el Registro de Propiedad
Con la escritura de la herencia y los impuestos correspondientes pagados, viene el último paso para poder poner en venta el local comercial heredado. Este es inscribirlo en el Registro de Propiedad del ayuntamiento en que se ubica el inmueble.
Al momento de hacer la solicitud debes consignar distintos documentos como copia del DNI y el certificado de defunción del titular. Además, se requiere el certificado de últimas voluntades, la escritura de la herencia y recibos de pago de los impuestos.
4. Colocar en venta el local comercial
Con todos estos documentos en regla, es posible ofertar el local comercial para su venta, para lo que debes hacer lo siguiente:
Define el precio de venta: para esto lo más recomendable es contratar a profesionales en tasación de inmuebles. Lo más conveniente es solicitar un precio justo, para que logres vender el inmueble lo más pronto posible.
Estima los costes de la venta: al momento de vender el inmueble, se generan una serie de gastos que debes tomar en cuenta. Estos incluyen los impuestos como el IRPF así como pago de certificaciones y honorarios.
Contar con la documentación: una vez que ya tienes el inmueble registrado, hay que solicitar la nota simple así como la escritura de propiedad. Igualmente, requieres recibos de gastos comunitarios y derramas, recibos del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), estatutos de la comunidad y certificado energético.
Ofertar en el mercado: con todos los documentos en regla, lo más conveniente es contar con los servicios de un agente inmobiliario. El mismo se encargará de promocionar el local comercial y cerrar la venta.
¿Cuál es el mejor momento para poner a la venta un local comercial heredado?
Esto va a depender de las necesidades particulares de los herederos y de los gastos que quieran afrontar. En general, una vez que el inmueble pasa a ser parte de tu patrimonio, serás responsable de asumir los gastos que deriven de este, como los impuestos anuales.
Se considera que una propiedad heredada se puede vender en un lapso aproximado de un año luego del fallecimiento. Esto debido a todos los trámites que debes seguir para recibir la herencia, y esto siempre que todos los herederos estén de acuerdo.
Si no quieres afrontar mayores gastos, lo más recomendable es realizar la venta entre seis meses a un año luego de que cuentes con el título de propiedad. Sin embargo, hay que tomar en cuenta otros factores como precios en el mercado o las expectativas económicas de los herederos.
